来源: 中国经济网
68家上市房企存货近1.4万亿元 同比上升14%
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  有分析人士表示,2014年库存消化较慢,而买地成本愈发高涨,今年京沪两城房价普遍高端化,提高了部分产品的存货值

  -本报记者王丽新

  截至4月5日,沪深两市已经有68家上市房企公布2015年年报。《证券日报》记者根据WIND资讯统计数据发现,按照申银万国行业分类,68家上市房企存货总计接近1.4万亿元,而2014年同期这68家房企的存货总计为1.23万亿元,攀升了1700亿元,同比涨幅为13.83%。

  对此,有分析人士认为,去年一、二线城市下半年去库存情况较好,但多数三、四线城市的天大量库存仍难以消化,尤其商业类库存情况仍很严重。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示,新增项目土地成本较高,高端楼盘销售周期较长,商业类项目消化速度较慢,企业资产周转速度减慢,货值有小幅增加,但整体来看,去存货能力提高。

  存货小幅攀升

  《证券日报》记者根据WIND资讯统计数据发现,在上述68家上市房企中,6家房企存货总量超过500亿元,其中,万科A、招商蛇口与华夏幸福3家上市公司存货都超过了1000亿元。

  据记者统计,截至2015年12月31日,万科A存货为3681亿元,同比上升15%;招商蛇口存货1213.8亿元,同比上升20%。

  严跃进向《证券日报》记者表示,房企财务报表中的存货指标包括了住房库存、土地储备、开工建设项目等指标,所以整个存货规模会比实际上的待售住宅面积或金额要高。

  不过,严跃进认为,从占比来看,住房库存规模是其中较大的一项。目前68家房企存货规模同比上涨,这说明去库存的任务依然是比较艰巨的。尤其部分房企在三、四线城市的库存面积相对较高,即使上市房企去年加大力度清理存货,但市场接受程度有限,不少企业又不愿意甩卖割肉,因此销售压力仍旧不低,拖至今年,可能会有降价促销的现象。

  当然,在此类房企中,部分房企去库存的效果相对好,所以预计今年拿地规模会增加,节奏也会加快。当然,也不排除一线城市房价飞涨后,部分上市房企会减慢项目开盘速度,捂盘惜售,少量放出房源,提高利润。

  “原来的存货价格都上涨了”。一位业内人士向本报记者直言,上涨的这部分存货货值非常高。此外,土地市场成交金额也在节节攀升。

  此外,近年来,由于城镇化建设的快速推进,不少城市展开“造城”运动,与之相对的是,当地人口却大量外出务工,这些城市现房存货较多,空置率较高。

  库存管理能力相对较弱

  当然,增加土地储备是存货增加较快的重要原因,但这其实是房地产企业项目开发周期决定的,有合理性,一般企业现有土地储备会满足企业未来3年发展需求。

  严跃进表示,部分房企积极拿地试图进入大房企的行列,也会使得土地储备规模占比相对上升,尤其是一些中型房企,依然有积极拿地的动作,这在存货值上也会得到快速反映。

  值得注意的是,库存难以快速消化的背后,一方面加重了房企资金链的压力,另一发面也侵蚀了开发商的利润空间。更重要的是,企业对存货管理能力较弱。

  在一次业内人士探讨库存问题时,某上市房企营销人士向本报记者透露,公司是有库存管理计划的,比如刚需类项目必须三年内清盘;高端豪宅虽因销售周期较长,但企业仍会把握窗口期灵活销售。

  此外,对于综合体项目,企业不但在拿地之初就会控制地块建筑规模、金融和住宅用地比例规划,后期开发入市节奏也有严格要求,即使市场波动很大,上市房企也会快速反应,无论是调整价格,还是创新营销方式,都会加快项目去化速度和现金回流速度。

                               作者 /     编辑 / 曹丽丽
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